LH나 지자체가 공익사업을 위해 내 땅을 수용한다면 아무리 억울해도 팔아야 합니다. 그런데 보상금을 현금으로만 받지 않고 다른 토지(대토)로 받거나 채권으로 받으면 양도소득세를 대폭 감면받을 수 있습니다. 특히 현금 대신 토지로 보상받는 ‘대토보상’은 양도소득세 40% 감면이라는 가장 높은 감면율을 제공합니다. 2025년 개정으로 감면 한도도 확대됐습니다. 수용 통보를 받는 즉시 이 제도를 확인하고 대처해야 합니다.
도로·철도·공항·산업단지·신도시 개발 등 공익사업을 위해 사업시행자(LH·지자체·공공기관 등)가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’에 따라 토지를 강제 취득하는 것이 수용입니다. 토지 소유자가 원하지 않아도 법적 절차에 따라 강제로 팔아야 합니다.
정부는 이처럼 비자발적으로 토지를 빼앗기는 수용 상황에서 양도소득세까지 정상 부과하면 납세자에게 이중 부담이 된다고 보아, 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)를 두고 있습니다.
| 보상 방식 | 감면율 | 근거 조항 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 현금 보상 | 양도소득세의 10% 감면 | 조특법 제77조 | 가장 단순. 바로 현금으로 수령 |
| 채권 보상 | 만기 3년: 15~20% 감면 만기 5년 이상 특약: 30~40% 감면 | 조특법 제77조 | 만기까지 채권 보유 특약 체결 시 더 높은 감면율 |
| 대토보상 | 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중 선택 | 조특법 제77조의2 | 가장 높은 감면율. 단, 대토 취득 의무 및 사후관리 있음 |
대토보상은 사업시행자(LH 등)가 공익사업 시행지 밖의 토지를 미리 매입해두었다가, 수용되는 토지 소유자에게 현금 대신 그 토지로 보상해주는 방식입니다. 수용되는 토지 대신 다른 토지를 받으므로 계속 토지를 보유하는 효과가 있고, 양도소득세를 40%까지 감면받을 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법적 근거 | 조세특례제한법 제77조의2, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 |
| 신청 주체 | 수용되는 토지 소유자 |
| 신청 대상 | 협의 취득 또는 수용되는 토지 등 |
| 대토 위치 | 사업시행자가 제공하는 토지. 사업지구 주변 또는 공사 보유 토지 |
| 대토 가액 | 수용되는 토지 보상금 범위 내 |
대토보상을 받으면 두 가지 중 하나를 선택할 수 있습니다.
| 선택 | 내용 | 유리한 경우 |
|---|---|---|
| 40% 감면 | 수용된 토지 양도소득세의 40%를 감면받고, 나머지 60%는 즉시 납부 | 대토를 나중에 팔 가격이 높을 것으로 예상되는 경우. 세금을 일부라도 즉시 줄이고 싶을 때 |
| 과세이연 | 수용 시점의 양도세를 내지 않고, 나중에 대토를 팔 때 한꺼번에 납부 (수용 시점 양도세 + 대토 매각 시점 양도세 합산) | 당장 세금 납부 자금이 부족한 경우. 단, 나중에 대토를 팔 때 더 많은 세금을 낼 수 있음 |
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 보유 기간 | 사업인정고시일(사업인정고시일 전 양도 시 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 |
| 양도 기한 | 2026년 12월 31일 이전에 양도하는 소득 (일몰 조항 — 향후 연장 여부 확인 필요) |
2025년 세제 개편으로 조특법 77조·77조의2·77조의3에 해당하는 공익수용 감면에 별도의 감면한도가 신설됐습니다. 다른 감면 항목과 합산하지 않고 독립적으로 계산됩니다.
| 기간 기준 | 감면한도 |
|---|---|
| 1과세기간(1년) | 2억 원 |
| 5과세기간(5년 합산) | 3억 원 |
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 사업인정고시 및 보상 안내 수령 — 사업시행자로부터 수용 사실과 보상 안내를 받음. 이 시점에 즉시 세무사 상담 권장 |
| 2 | 대토보상 가능 여부 문의 — 사업시행자(LH 등)에게 “대토보상을 받고 싶다”고 즉시 의사 표시. 대토 물량이 있는지, 어떤 토지가 제공 가능한지 확인 |
| 3 | 대토 내용 협의 — 위치·면적·가액 등 대토 조건 협의. 수용 보상금과 대토 가액이 동일해야 함 |
| 4 | 보상 협의 체결 — 대토보상으로 협의 취득 계약 체결 |
| 5 | 대토 취득 등기 — 새로운 토지 소유권 이전 등기 완료 |
| 6 | 양도세 신고 시 감면 신청 — 수용일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 양도세 예정 신고. 감면 신청서와 수용 사실확인서 첨부 |
대토보상으로 감면을 받거나 과세이연을 받은 경우, 받은 대토에 대해 일정 기간 사후관리 의무가 있습니다. 이를 위반하면 감면받은 세액(또는 이연받은 세액)이 추징됩니다.
| 체크 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| ✅ 취득 시점 확인 | 사업인정고시일로부터 2년 전 이전에 취득한 토지인지 확인. 취득 계약서·등기부등본 준비 |
| ✅ 수용 사실확인서 요청 | 사업시행자에게 즉시 서류 발급 요청. 분실 시 감면 신청 불가 |
| ✅ 보상 예정 금액 파악 | 보상금 규모와 1년 감면한도(2억 원) 비교. 초과 시 분납 협의 검토 |
| ✅ 대토보상 가능 여부 확인 | 사업시행자에게 대토 물량 존재 여부 즉시 문의 |
| ✅ 취득 원가 산정 | 토지 취득 당시 계약서·영수증·등기비용 등 원가 자료 준비. 없으면 환산취득가액 계산 필요 |
| ✅ 감면 방식 시뮬레이션 요청 | 현금보상(10%), 채권보상(15~40%), 대토보상(40%)의 실제 세액 비교 시뮬레이션 의뢰 |
A. 양도소득세 산출세액의 40%를 공제합니다. 예를 들어 양도세가 5,000만 원이라면 2,000만 원을 감면받아 3,000만 원만 냅니다. 단, 감면한도(1년 2억 원)를 초과하는 감면은 받지 못합니다.
A. 협의 취득과 강제 수용 모두 공익사업에 해당하면 동일하게 감면을 받을 수 있습니다. 다만 협의 취득은 사업인정고시 이후 협의 과정에서 이루어진 경우에 해당하며, 사업인정고시 전 단순 자발적 매도는 해당되지 않습니다.
A. 사업시행자가 제공할 수 있는 대토가 없거나 조건이 맞지 않으면 대토보상을 받지 못하고 현금 또는 채권으로 보상받아야 합니다. 대토 가능 여부는 사업시행자에게 협의 초기에 확인해야 합니다.
토지가 수용됐다면 억울하더라도 보상금을 어떤 방식으로 받느냐에 따라 세금 차이가 수천만 원이 될 수 있습니다. 대토보상(40% 감면)이 가장 유리하지만 대토 물량이 제한적이고 사후관리 의무가 있습니다. 수용 통보를 받는 즉시 세무사와 상담하고, 사업시행자에게 ‘토지수용 사실확인서’와 ‘대토보상 가능 여부’를 먼저 확인하시는 것을 추천드립니다.
다주택자 규제나 세금 부담을 피하려고 "어차피 나중에 물려줄 거, 미리 자식 이름으로…
은퇴하신 부모님이 신용카드 발급이 까다롭거나, 생활비를 편하게 보태드리고 싶어서 자녀 명의로 가족카드를 만들어…
부모님이 돌아가시면 장례를 치르고 상속재산을 정리하느라 몇 달이 정신없이 지나갑니다. 그 와중에 예금이나…
재산세 고지서에 예상보다 큰 금액이 찍혀 나오거나, 부모님께 상속받은 부동산의 양도세를 어떻게 계산해야…