상가 임대사업자 절세 방법 : 착한 임대인 세액공제 신청 자격 및 필수 서류

 

 

“시니어 상가 임대사업자 절세 전략: 임대료 인하분의 최대 70% 세금에서 돌려받는 착한 임대인 세액공제, 2026년에도 계속됩니다!”

월세 200만 원을 150만 원으로 깎아줬다면? 연간 420만 원의 세금 환급을 받을 수 있습니다. 오늘은 시니어 상가 임대사업자를 위한 착한 임대인 세액공제의 신청 자격, 공제율, 필수 서류, 신청 방법까지 총정리해 드립니다.

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1. 착한 임대인 세액공제란?

 

제도의 취지와 개요

착한 임대인 세액공제는 어려운 소상공인을 돕기 위해 상가 임대료를 자발적으로 인하해 준 건물주에게 세금 혜택을 주는 제도입니다.

항목	내용
법적 근거	조세특례제한법 제96조의3
시행일	2020년 3월 23일
공제 대상	소상공인 임차인의 상가 임대료를 인하한 임대사업자
공제율	임대료 인하액의 최대 70%
적용 세금	소득세(개인) 또는 법인세(법인)

 

제도 도입 배경

시기	내용
2020년 2월	코로나19 확산으로 소상공인 대규모 폐업 위기
2020년 3월	정부 ‘민생·경제 종합대책’ 발표
2020년 3월 23일	착한 임대인 세액공제 제도 시행 (공제율 50%)
2021년 1월	공제율 70%로 상향 (소득 1억원 초과 시 50%)
2024년	적용 기간 2025년 12월 31일까지 연장

 

🔍 국세청 착한임대인 세액공제 안내 바로가기 

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2. 2026년 적용 기간 및 연장 현황

 

현재 확정된 적용 기간

구분	기간
공제 적용 기간	2020년 1월 1일 ~ 2025년 12월 31일
임대료 인하 기간	위 기간 내 인하된 임대료
세액공제 신청	인하 연도의 다음 해 종합소득세/법인세 신고 시

 

연장 이력 및 전망

연도	연장 내용
2020년	최초 도입 (2020년 12월 31일까지)
2021년	2021년 6월 → 12월까지 연장
2022년	2022년 12월까지 연장
2023년	2023년 12월까지 연장
2024년	2025년 12월 31일까지 연장 (1년 추가)
2025년	추가 연장 검토 중 (정부 역동경제 로드맵)

 

2026년 연장 전망

정부는 2024년 7월 **’역동 경제 로드맵 및 하반기 경제정책 방향’**에서 착한 임대인 제도의 일몰 시점을 1년 더 연장하겠다고 발표했습니다.

항목	내용
발표일	2024년 7월 3일
발표 내용	착한 임대인 제도 1년 연장 검토
예상 적용 기간	2026년 12월 31일까지 (확정 시)
비고	국회 세법 개정안 통과 필요

시니어 임대사업자 Tip: 2025년에 임대료를 인하하면 2026년 5월 종합소득세 신고 시 세액공제를 받을 수 있습니다. 연장 확정 여부는 국세청 홈페이지에서 확인하세요.

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3. 임대인(건물주) 자격 요건

 

기본 자격

자격 요건	내용
사업자 등록	상가건물에 대해 부동산임대업 사업자등록 필수
건물 유형	상가건물임대차보호법상 상가건물 (상가, 업무용 오피스텔 등)
사업자 유형	개인사업자, 법인사업자 모두 가능
매출 규모	제한 없음

 

개인사업자 vs 법인사업자

구분	개인사업자	법인사업자
공제 대상 세금	종합소득세	법인세
신고 시기	5월 (종합소득세)	3월 (법인세)
공제율	70% (소득 1억 초과 시 50%)	70%
이월 공제	가능 (10년)	가능 (10년)

 

공제 배제 대상

다음에 해당하는 임대인은 세액공제를 받을 수 없습니다.

배제 사유	설명
복식부기 의무자가 추계신고	장부 작성 의무 불이행
무신고·기한 후 신고자	신고 기한 미준수
부정과소 신고자	탈루·오류로 경정 대상
사업용계좌 미개설	개인사업자 중 복식부기 의무자
현금영수증 의무 불이행	현금영수증 가맹점 의무 미이행

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4. 임차인(소상공인) 자격 요건

 

소상공인 기준

임차인이 소상공인에 해당해야만 임대인이 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

[소상공인 기준표]

업종	상시근로자 수	매출액 기준
일반 업종	5인 미만	업종별 상이
제조업·광업·건설업·운송업	10인 미만	업종별 상이

[업종별 매출액 기준]

업종	연매출 기준
건설업	80억원 이하
도소매업	50억원 이하
숙박·음식점업	10억원 이하
교육서비스업	10억원 이하
기타 업종	업종별 중소기업기본법 기준

 

임차인 충족 요건 (5가지)

요건	내용
① 소상공인	소상공인기본법 제2조에 해당
② 계속 임차	2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차
③ 영업 목적	영업 목적으로 사용하는 사업자등록 사업자
④ 제외 업종	사행성·소비성 업종, 과세유흥장소 아님
⑤ 특수관계인	임대인과 6촌 이내 친족, 경영지배관계 아님

 

제외되는 업종

제외 업종	예시
사행성 업종	도박업, 복권업 등
소비성 업종	조특법 시행령 별표14 해당 업종
과세유흥장소	룸살롱, 나이트클럽 등
금융·보험업	대부업 등

 

폐업 소상공인도 가능

조건	내용
폐업 전 소상공인	위 5가지 요건 충족했던 사업자
계약 기간 잔여	2021년 1월 1일 이후 임대차계약 기간이 남아있는 경우

예시: 2024년 6월 폐업했지만, 임대차계약이 2025년 12월까지인 경우 → 잔여 기간 임대료 인하분 세액공제 가능

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5. 세액공제율 및 공제 금액 계산

 

공제율

기준소득금액	공제율
1억원 이하	70%
1억원 초과	50%

기준소득금액 = 종합소득금액 + 임대료 인하액

 

세액공제 금액 계산 공식

세액공제액 = 임대료 인하액 × 공제율(70% 또는 50%)

 

계산 사례 1: 종합소득금액 1억원 이하

항목	금액
인하 전 월 임대료	200만원
인하 후 월 임대료	150만원
인하 기간	12개월
임대료 인하액	600만원 (50만원 × 12개월)
공제율	70%
세액공제액	420만원

 

계산 사례 2: 종합소득금액 1억원 초과

항목	금액
인하 전 월 임대료	200만원
인하 후 월 임대료	150만원
인하 기간	6개월
임대료 인하액	300만원 (50만원 × 6개월)
공제율	50%
세액공제액	150만원

 

세액공제 자동 계산기

국세청 홈페이지에서 세액공제 자동 계산 프로그램을 사용할 수 있습니다.

 

🧮 국세청 세액공제 계산 프로그램 바로가기 

이월 공제

납부할 세액보다 공제액이 클 경우, 최대 10년간 이월하여 공제받을 수 있습니다.

항목	내용
이월 공제 기간	최대 10년
신고 방법	세액공제액 조정명세서 제출
적용	개인사업자, 법인사업자 모두

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6. 세액공제 신청 필수 서류

 

제출 서류 목록

서류	설명	발급처
① 세액공제신청서	기본 세액공제신청서 (별지 제1호 서식)	국세청 양식
② 상가임대료 인하 세액공제신청서	별지 제60호의27 서식	국세청 양식
③ 인하 직전 임대차계약서	임대료 인하 전 계약서 사본	본인 보관
④ 임대료 인하 합의 증명서류	약정서, 확약서, 변경계약서 등	임대인-임차인 작성
⑤ 임대료 지급 확인서류	세금계산서, 금융거래 증빙	은행, 홈택스
⑥ 착한임대인 세액공제용 확인서	(구) 소상공인확인서	소상공인시장진흥공단

 

서류별 상세 안내

① 세액공제신청서 (기본)

항목	내용
양식명	조세특례제한법 시행규칙 별지 제1호 서식
다운로드	국세청 홈페이지 또는 홈택스
기재 내용	공제대상세액, 공제율, 공제세액

② 상가임대료 인하 임대사업자 세액공제신청서

항목	내용
양식명	별지 제60호의27 서식
기재 내용	임대료 인하액, 공제대상세액 계산

④ 임대료 인하 합의 증명서류

정해진 법정 양식이 없으므로 국세청 참고 양식을 활용하면 편리합니다.

항목	내용
양식	상가건물 임대료 인하 약정서
다운로드	국세청 참고자료실
필수 기재	인하 전 임대료, 인하 후 임대료, 인하 기간

⑥ 착한임대인 세액공제용 확인서

임차인이 소상공인임을 증명하는 서류입니다. 임차인에게 발급을 요청해야 합니다.

항목	내용
이전 명칭	소상공인확인서
현재 명칭	착한임대인 세액공제용 확인서
발급처	소상공인24 (sbiz24.kr) 또는 소상공인시장진흥공단
발급 방법	행정정보공동이용 동의 시 신분증만으로 발급

📄 소상공인24 확인서 발급 바로가기 

 

확인서 발급 시 주의사항

주의사항	내용
발급 대상 연도	임대료 인하 연도에 맞는 확인서 필요
매출 확인 자료	면세사업자, 2개 이상 업종 영위 시 추가 자료 필요
문의처	소상공인시장진흥공단 ☎ 1533-0100

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7. 신청 방법 및 절차

 

신청 시기

사업자 유형	신고 시기	신청 방법
개인사업자	매년 5월 종합소득세 신고	홈택스 또는 세무서
법인사업자	매년 3월 법인세 신고	홈택스 또는 세무서

 

신청 절차

[STEP 1] 서류 준비

순서	서류	비고
1	인하 직전 임대차계약서 사본	본인 보관
2	임대료 인하 약정서/합의서	국세청 양식 활용
3	임대료 지급 확인서류	세금계산서, 은행 증빙
4	착한임대인 세액공제용 확인서	임차인에게 발급 요청

[STEP 2] 세액공제신청서 작성

순서	내용
1	임대료 인하액 계산 (인하 전 – 인하 후)
2	기준소득금액 확인 (종합소득금액 + 인하액)
3	공제율 결정 (1억 이하 70%, 1억 초과 50%)
4	공제대상세액 계산 (인하액 × 공제율)

[STEP 3] 세금 신고 시 제출

방법	절차
홈택스	종합소득세/법인세 신고 → 세액공제신청서 첨부
세무서 방문	과세표준신고서 + 세액공제신청서 + 첨부서류 제출
세무대리인	세무사에게 서류 제출 후 대리 신고

💻 국세청 홈택스 바로가기 

 

홈택스 신고 시 주의사항

주의사항	내용
일반신고서 사용	모두채움신고서 ❌ → 일반신고서 사용
서류 첨부	세액공제신청서 + 첨부서류 모두 제출
전자세금계산서	전자세금계산서는 제출 생략 가능

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8. 공제 배제 및 추징 사유

 

공제 배제 사유

다음에 해당하면 세액공제를 받을 수 없습니다.

배제 사유	내용
복식부기 의무자 추계신고	장부 없이 추정 신고한 경우
무신고·기한 후 신고	신고 기한 경과
부정과소 신고	세액 탈루로 경정 대상
사업용계좌 미개설	복식부기 의무자(개인)
현금영수증 의무 불이행	가맹점 가입 의무 미이행

 

추징 사유 (가장 중요!)

세액공제를 받은 후 다음 사유에 해당하면 공제받은 세액이 추징됩니다.

추징 사유	기간
임대료·보증금 인상	해당 과세연도 + 종료일 후 6개월까지
재계약 시 5% 초과 인상	동일 기간 내 갱신·재계약 시

 

추징 사례

사례	결과
2024년 임대료 인하 후 2024년 12월 인상	공제 적용 제외
2024년 임대료 인하 후 2025년 5월 인상	공제받은 세액 추징
2024년 임대료 인하 후 2025년 7월 인상	추징 대상 아님 (6개월 경과)
2024년 재계약 시 5% 초과 인상	공제받은 세액 추징

 

임대료 인상 제한 기간 정리

인하 연도	인상 금지 기간
2024년	2024년 1월 ~ 2025년 6월까지
2025년	2025년 1월 ~ 2026년 6월까지

시니어 임대사업자 Tip: 세액공제를 받으려면 최소 1년 6개월간 임대료를 유지해야 합니다. 인상 계획이 있다면 신중히 판단하세요.

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9. 지자체별 추가 혜택

 

지방세 감면 혜택

착한 임대인에게는 국세(소득세·법인세) 공제 외에도 지방세 감면 혜택이 있습니다.

지역	감면 내용	문의처
서울특별시	재산세 감면	시·군·구 세무부서
경기도	취득세·재산세 감면	시·군·구 세무부서
부산광역시	재산세 감면	구청 세무과
기타 지자체	조례에 따라 상이	해당 지자체

 

경기도교육청 공유재산 임대료 부담 완화

항목	내용
적용 기간	2026년 12월 31일까지 연장
대상	학교·기관 공유재산 임차 소상공인·중소기업
혜택	임대료율 인하 (소상공인 1%, 중소기업 3%)
추가 혜택	납부 기한 연장 (최대 6개월), 연체료 50% 경감

 

기타 인센티브

인센티브	내용
소상공인 정책자금	10% 이상 임대료 인하 시 정책자금 지원 대상 포함
전기안전점검	착한 임대인 건물 무상 전기안전점검
전통시장 활성화 사업	임대료 인하 시장 선정 우대

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10. 자주 묻는 질문 FAQ

 

Q1. 착한 임대인 세액공제와 상생 임대인 제도는 다른 건가요?

A. 네, 완전히 다른 제도입니다.

구분	착한 임대인 세액공제	상생 임대인 제도
대상 건물	상가	주택
혜택	소득세·법인세 세액공제	양도세 비과세 거주요건 면제
조건	임대료 인하	임대료 5% 이내 인상
적용 기간	2025년 12월 31일까지	2026년 12월 31일까지

 

Q2. 시니어도 착한 임대인 세액공제를 받을 수 있나요?

A. 물론입니다. 나이 제한이 없습니다. 상가건물 부동산임대업으로 사업자등록을 한 분이라면 누구나 신청 가능합니다. 시니어분들께서 은퇴 후 임대소득으로 생활하시는 경우 좋은 절세 방법이 됩니다.

 

Q3. 소상공인확인서는 임대인이 발급받나요, 임차인이 발급받나요?

A. 임차인이 발급받아야 합니다. 임차인의 협조가 필수입니다.

발급 방법	내용
온라인	소상공인24 (sbiz24.kr) 또는 소상공인시장진흥공단 홈페이지
오프라인	소상공인시장진흥공단 지역센터 방문
발급 조건	행정정보공동이용 동의 시 신분증만으로 발급

 

Q4. 임대료를 깎아주면 모든 임차인에게 세액공제를 받나요?

A. 아닙니다. 임차인이 소상공인이어야 합니다. 대기업 프랜차이즈, 대형 법인 등은 해당되지 않습니다. 또한 2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차하고 있어야 합니다.

 

Q5. 공제 금액이 납부할 세금보다 많으면 어떻게 되나요?

A. 10년간 이월 공제가 가능합니다. 올해 납부할 세금이 100만원인데 공제액이 200만원이면, 100만원은 올해 공제하고 나머지 100만원은 내년 이후로 이월됩니다.

 

Q6. 한 건물에 여러 임차인이 있으면 각각 세액공제 받나요?

A. 네, 임차인별로 각각 공제받습니다. 단, 각 임차인이 소상공인 요건을 충족해야 합니다.

임차인	소상공인 여부	임대료 인하액	세액공제
A 음식점 (5인 미만)	✅	300만원	210만원 (70%)
B 편의점 (대기업 가맹)	❌	200만원	불가
C 미용실 (3인)	✅	240만원	168만원 (70%)

 

Q7. 임대료를 깎아줬다가 다시 올리면 어떻게 되나요?

A. 추징됩니다. 임대료 인하 후 해당 과세연도 + 6개월까지는 인하 직전 임대료보다 올리면 안 됩니다. 재계약 시에도 5% 초과 인상하면 추징됩니다.

 

Q8. 부부가 공동명의로 상가를 소유하면 세액공제는 어떻게 되나요?

A. 지분율에 따라 각각 공제받습니다. 남편 60%, 아내 40% 지분이면 각자의 종합소득세 신고 시 해당 비율만큼 공제받습니다.

Q9. 임차인이 폐업했어도 세액공제를 받을 수 있나요?

A. 가능합니다. 단, 다음 조건을 모두 충족해야 합니다.

조건	내용
폐업 전 소상공인	5가지 요건 충족했던 사업자
계약 기간 잔여	2021년 1월 1일 이후 계약기간 남아있음
인하 시점	폐업 후에도 남은 계약기간 임대료 인하

 

Q10. 세액공제 관련 문의는 어디로 하나요?

A. 국세청 전용 상담전화를 이용하세요.

문의처	연락처
국세청 상담센터	☎ 126 → 6번 (착한임대인 전용)
세무서	가까운 세무서 소득세과 또는 법인세과
소상공인확인서 문의	☎ 1533-0100 (소상공인시장진흥공단)

 

📞 국세청 상담센터 126 → 6번 

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시니어 상가 임대사업자를 위한 체크리스트

 

✅ 세액공제 신청 전 확인 사항

✓	체크 항목
□	상가건물 부동산임대업 사업자등록 확인
□	임차인이 소상공인인지 확인 (상시근로자 5인 미만 등)
□	임차인이 2021년 6월 30일 이전부터 계속 임차 중인지 확인
□	임차인이 특수관계인(6촌 이내 친족 등)이 아닌지 확인
□	임대료 인하 합의서/약정서 작성

✅ 필수 서류 준비

✓	체크 항목
□	세액공제신청서 (2종) 작성
□	인하 직전 임대차계약서 사본
□	임대료 인하 약정서/합의서
□	임대료 지급 확인서류 (세금계산서, 금융증빙)
□	착한임대인 세액공제용 확인서 (임차인 발급)

✅ 공제 유지 조건

✓	체크 항목
□	인하 연도 + 6개월까지 임대료 미인상
□	재계약 시 5% 초과 인상 금지
□	종합소득세(5월)/법인세(3월) 신고 시 신청서 제출

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마무리

착한 임대인 세액공제는 시니어 상가 임대사업자에게 절세와 사회공헌을 동시에 할 수 있는 좋은 기회입니다.

2026년 핵심 포인트:

항목	내용
현재 적용 기간	2025년 12월 31일까지
공제율	인하액의 최대 70%
신청 시기	5월 종합소득세 신고 시
필수 서류	약정서 + 임차인 확인서 등
주의사항	인하 후 1년 6개월간 임대료 유지

어려운 소상공인을 도우면서 본인의 세금도 절약하는 착한 임대인이 되어보세요!