매년 7월이 되면 재산세 고지서가 날아옵니다. 그런데 이 세금은 4월~5월에 어떻게 대응했느냐에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 2026년 서울 아파트 공시가격이 평균 18.67% 급등하면서 수십만 가구의 재산세·종합부동산세 부담이 급격히 늘어나고 있습니다. 지금 해야 할 공시가격 이의신청과 세액공제 확인법을 정확하게 안내해 드리겠습니다.
공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일을 기준으로 조사·평가해 공시하는 부동산의 공식 가격입니다. 이 숫자 하나가 납세자에게 영향을 미치는 세금과 복지 항목이 무려 4가지나 됩니다. 단순히 ‘내 집값 인정’이 아니라, 실질적인 가계 부담을 결정하는 핵심 지표입니다.
| 영향 항목 | 공시가격과의 관계 | 납부·적용 시기 |
|---|---|---|
| 재산세 | 공시가격 × 공정시장가액비율 = 과세표준 → 세율 적용 | 7월(건물·주택 절반) / 9월(토지·주택 나머지) |
| 종합부동산세(종부세) | 공시가격 합산이 12억 원(1세대 1주택) 초과 시 납부 | 12월 1~15일 |
| 건강보험료 | 지역가입자 재산 점수 산정 기준에 공시가격 반영 | 매월 납부 |
| 기초연금 등 복지 수급 | 재산의 소득환산액 산정 시 공시가격 기준 | 수시 반영 |
| 주택 유형 | 공시가격 명칭 | 공시 주체 |
|---|---|---|
| 아파트·연립·다세대 | 공동주택 공시가격 | 국토교통부 (전국 일괄) |
| 단독주택·다가구 | 개별주택 공시가격 | 시·군·구청장 |
| 토지 | 개별공시지가 | 시·군·구청장 |
이 포스팅은 전국 1,500여만 가구가 해당하는 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격을 중심으로 안내합니다.
| 지역 | 2026년 공시가격 변동률 |
|---|---|
| 전국 평균 | +9.16% |
| 서울 | +18.67% (역대 세 번째 상승률) |
| 지방 일부 지역 | 소폭 하락 또는 보합 (지역 양극화) |
서울 아파트 공시가격이 18.67% 오르면서 서울 소재 1주택 소유 시니어 어르신들의 재산세·종부세 부담이 전년 대비 40~57% 급증할 것으로 전망됩니다. 특히 강남·서초·용산 등 고가 지역의 상승 폭이 두드러집니다. 반면 지방이나 외곽 지역은 상승 폭이 크지 않아 지역별 체감 차이가 극명합니다.
| 단계 | 방법 |
|---|---|
| 1단계 | 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 접속 → ‘공동주택 가격’ 선택 |
| 2단계 | 시/도 → 시/군/구 → 도로명 선택하면 단지 목록 표시 → 동·호수 선택 |
| 3단계 | 2026년 1월 1일 기준 공동주택가격 확인 (4월 30일 최종 확정 공시 이후 확정 가격 표시) |
| ✓ | 확인 항목 |
|---|---|
| □ | 전년 대비 증감률: 금액만 보지 말고 작년 대비 몇 % 변동됐는지 확인 |
| □ | 주변 유사 호수 비교: 같은 단지·같은 층수·같은 향의 다른 호수와 비교해 이상하게 높지 않은지 확인 |
| □ | 공시가격과 실거래가 비교: 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)에서 실제 거래 사례 확인 후 공시가격이 과도하게 높지 않은지 점검 |
단독주택과 토지의 개별공시지가는 일반적으로 5~6월에 시·군·구청에서 공시됩니다. 공시 후 역시 30일 이내에 이의신청을 할 수 있으며, 담당 시·군·구청 부동산정보과에 문의하시기 바랍니다. 정부24(www.gov.kr)에서도 개별공시지가를 조회할 수 있습니다.
| 구분 | 기간 | 성격 |
|---|---|---|
| 의견제출 (1차) | 열람 기간 중 (3월 18일~4월 6일) | 확정 전 ‘공시가격(안)’에 대한 의견 제시 — 이미 마감 |
| 이의신청 (2차) | 공시일(4월 30일)로부터 30일 이내 → 5월 29일(금)까지 | 최종 확정 공시된 가격에 대한 공식 이의 제기 — 현재 가능 |
4월 6일 이전에 의견제출을 하지 못하셨더라도 포기하지 마세요. 4월 30일 최종 공시 후 5월 29일까지 정식 이의신청을 할 수 있습니다. 이의신청 결과는 2026년 6월 26일에 최종 확정됩니다.
| 신청 방법 | 세부 절차 |
|---|---|
| 온라인 | 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr) 접속 → ‘이의신청’ 메뉴 → 공인인증서(또는 간편인증) 로그인 → 신청서 작성 및 증빙자료 첨부 |
| 방문 접수 | 관할 시·군·구청 부동산정보과(또는 토지정보과) 방문 → 이의신청서 양식 작성 제출 |
| 우편 접수 | 관할 구청에 이의신청서와 첨부자료를 등기우편으로 발송 (기한 내 도착 기준) |
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 이의신청 접수 (신청인) |
| 2 | 담당 공무원 현장 재조사 (해당 주택 재조사) |
| 3 | 감정평가사 검토 및 시·군·구 부동산공시가격결정위원회 심의 |
| 4 | 결과 통보 (2026년 6월 26일 최종 확정) |
| 서류 | 내용 |
|---|---|
| 이의신청서 | 온라인 신청 시 양식에 직접 작성 / 방문 시 구청 비치 서식 작성 |
| 실거래가 증빙자료 | 국토교통부 실거래가 공개 시스템(rt.molit.go.kr)에서 인근 유사 아파트 최근 거래 사례 출력 |
| 층수·향 비교자료 | 동일 단지 내 같은 층·같은 향의 다른 호수와 비교해 불합리하게 높다는 근거 (공시가격알리미 화면 캡처 활용) |
| 면적·구조 오류 증빙 | 건축물대장과 실제 공시가격 산정에 반영된 정보가 다를 경우 등기부등본·건축물대장 출력 |
재산세는 공시가격을 그대로 쓰는 것이 아니라, 여러 단계를 거쳐 최종 세액이 결정됩니다. 공시가격이 오른다고 해서 재산세가 같은 비율로 오르지 않는 이유가 여기에 있습니다.
| 계산 단계 | 산식 | 2026년 기준 |
|---|---|---|
| 1단계 | 공시가격 × 공정시장가액비율 | 공시가격 3억 이하: 43%, 3~6억: 44%, 6억 초과: 45% |
| 2단계 | 과세표준상한제 적용 | 전년도 과세표준 대비 최대 5% 이내 인상 제한 (2024년 도입) |
| 3단계 | 세율 적용 | 0.1~0.4% 구간별 누진세율 |
| 4단계 | 최종 재산세액 | 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(20%) + 지역자원시설세 합산 |
2024년부터 도입된 과세표준상한제는 재산세를 산정하는 기준인 과세표준을 전년 대비 최대 5%까지만 올릴 수 있도록 제한하는 제도입니다. 공시가격이 18%나 올라도 실제 재산세 과세표준은 최대 5%까지만 오를 수 있어, 세금 급등을 어느 정도 억제합니다. 단, 이는 과세표준에 적용되는 것이지 세율 자체를 낮추는 것이 아니므로, 여전히 세 부담이 늘어나는 것은 사실입니다.
| 납부 시기 | 납부 항목 | 비고 |
|---|---|---|
| 7월 31일까지 | 건축물분 재산세 + 주택분 재산세 1/2 | 7월 중 고지서 수령 |
| 9월 30일까지 | 토지분 재산세 + 주택분 재산세 나머지 1/2 | 9월 중 고지서 수령 |
주택분 재산세 세액이 20만 원 이하인 경우에는 7월에 전액 일괄 납부합니다. 공시가격 이의신청 결과가 6월 26일에 확정되기 때문에, 이의신청이 받아들여지면 7월 고지서에 낮아진 공시가격이 반영됩니다.
1세대 1주택자 중 종부세 과세 대상자(공시가격이 12억 원을 초과하는 경우)에게는 연령과 보유 기간에 따른 세액공제가 적용됩니다.
| 연령 요건 | 공제율 | 기준 일자 |
|---|---|---|
| 만 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% | 과세기준일(6월 1일) 현재 연령 기준 |
| 만 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% | 동일 |
| 만 70세 이상 | 40% | 동일 |
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
| 상황 예시 | 고령자 공제 | 장기보유 공제 | 합산 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 65세, 10년 보유 | 30% | 40% | 70% |
| 만 70세, 15년 이상 보유 | 40% | 50% | 80% (한도) |
| 만 60세, 5년 보유 | 20% | 20% | 40% |
| 만 65세, 15년 이상 보유 | 30% | 50% | 80% (한도) |
종부세 고령자·장기보유 세액공제는 별도로 신청하지 않아도 됩니다. 과세 대상자에게는 매년 11월~12월에 국세청에서 종합부동산세 고지서를 발송하며, 이 고지서에 고령자 공제와 장기보유 공제가 자동으로 적용되어 공제 후 납부세액이 기재됩니다. 다만 자신의 공제율이 맞게 적용됐는지 고지서를 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다. 잘못 계산됐다면 관할 세무서 또는 국세청 콜센터(국번 없이 126)에 문의하세요.
| 비교 항목 | 재산세 | 종합부동산세(종부세) |
|---|---|---|
| 종류 | 지방세 (시·군·구 부과) | 국세 (국세청 부과) |
| 납부 시기 | 7월(건물·주택 1/2), 9월(토지·주택 1/2) | 12월 1~15일 |
| 과세 기준 | 모든 부동산 소유자 (부동산 있으면 납부) | 일정 금액 초과자만 납부 (1세대 1주택 12억 초과) |
| 고령자·장기보유 공제 | 현행법상 없음 (입법 논의 중) | 최대 80% 세액공제 있음 |
| 공시가격 이의신청 효과 | 공시가격↓ → 과세표준↓ → 재산세↓ | 공시가격↓ → 종부세 과세 여부·금액 변동 |
| 이중과세 방지 | – | 종부세에서 재산세 납부액 공제 |
재산세와 종부세를 별개로 납부하는 것처럼 보이지만, 실제로는 종부세 산출세액에서 이미 낸 재산세를 공제해주기 때문에 같은 부분에 대해 두 번 세금을 내는 것은 아닙니다. 다만 종부세 과세 대상자라면 재산세와 종부세를 합산한 총 보유세 부담이 커지는 것은 사실입니다.
이의신청은 단순히 “세금이 너무 많다”는 불만으로는 인정받기 어렵습니다. 객관적인 근거를 갖춰야 조정 가능성이 높아집니다. 다음 경우에 해당한다면 이의신청을 적극 검토하시기 바랍니다.
| 인정 가능성이 높은 경우 | 준비할 자료 |
|---|---|
| 인근 유사 아파트 대비 이상하게 높은 경우 | 부동산공시가격알리미에서 같은 단지·유사 면적·유사 층수의 다른 호수 공시가격과 비교 자료 |
| 최근 실거래가보다 공시가격이 높은 경우 | 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 조회한 인근 최근 실거래 사례 출력 |
| 층수·향·조망 등 개별 특성이 반영되지 않은 경우 | 1층이나 저층인데 고층과 같은 가격으로 책정된 경우 등 구체적 설명 |
| 면적·구조 등 기본 정보 오류가 있는 경우 | 건축물대장·등기부등본과 공시가격 산정 기초자료의 불일치 증빙 |
단순히 “전년보다 많이 올랐다”는 이유만으로는 받아들여지기 어렵습니다. 이의신청 수용률이 높지 않은 것이 현실이지만, 위와 같이 객관적 비교자료가 있다면 충분히 시도해 볼 만한 가치가 있습니다. 무엇보다 신청 자체는 무료이고 불이익이 없으므로, 의심스럽다면 일단 신청하시는 것이 좋습니다.
| 영향 항목 | 구체적인 영향 | 대응 방법 |
|---|---|---|
| 건강보험료 (지역가입자) | 재산 점수 상승 → 건보료 인상. 서울처럼 15~20% 공시가격 상승 지역은 월 수만 원 이상 인상 가능 | 공시가격 이의신청으로 기준 낮추기 / 직장 피부양자 등재 검토 |
| 기초연금 | 재산의 소득환산액 증가 → 소득인정액 상승 → 수급액 감소 또는 수급 탈락 가능 | 공시가격 이의신청으로 재산가액 낮추기 / 주소지 주민센터에 재산 변동 신고 |
| 기초생활수급 | 재산 기준 초과 여부 판정에 공시가격 반영 | 동일 |
기초연금은 소득인정액 기준(2025년 단독 227만 원, 부부 363만 2천 원 이하)을 충족해야 수급 자격이 유지됩니다. 공시가격이 크게 오르면 이 기준을 초과해 탈락할 수도 있습니다. 공시가격이 확정된 후 소득인정액이 걱정되신다면, 주소지 읍·면·동 행정복지센터에 방문해 상담을 받으시기 바랍니다. 이의신청을 통해 공시가격을 낮추는 것이 기초연금 유지에도 도움이 됩니다.
A. 수용률이 높지 않지만, 객관적 근거를 갖추면 조정되는 사례가 매년 있습니다. 명백한 오류(동호수 착오, 면적 오기)가 있거나 인근 시세보다 과도하게 높게 책정된 경우, 최근 실거래가보다 공시가격이 높은 경우에는 조정 가능성이 높습니다. 신청 자체는 무료이고 불이익이 없으므로, 합리적 의심이 있다면 반드시 신청하시기 바랍니다.
A. 이의신청 결과 확정일이 6월 26일이고, 이의신청이 받아들여지면 그 결과가 7월 재산세 고지서에 반영됩니다. 따라서 이의신청 결과가 나온 뒤 재산세 고지서를 받게 됩니다. 만약 이미 고지서가 나왔는데 이의신청 결과로 가격이 낮아졌다면, 초과 납부한 세금을 환급받을 수 있습니다.
A. 아니요, 별도 신청 없이 국세청 고지서에 자동 적용됩니다. 매년 11~12월 수령하는 종합부동산세 고지서에 연령 공제와 보유기간 공제가 반영된 납부세액이 기재됩니다. 단, 고지서 내용이 본인의 연령·보유기간에 맞게 적용됐는지 확인하시고, 오류가 있으면 국세청 콜센터(국번 없이 126)에 문의하세요.
A. 단독주택의 개별주택 공시가격은 아파트보다 늦게, 보통 5~6월에 관할 시·군·구청에서 공시됩니다. 공시 후 30일 이내에 관할 구청 부동산정보과를 방문하거나, 해당 구청 홈페이지를 통해 이의신청을 할 수 있습니다. 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서도 확인하실 수 있습니다.
A. 재산세 고지서 1건의 세액이 250만 원을 초과하는 경우, 납부기한 이후 2개월 이내에 분할 납부를 신청할 수 있습니다. 위택스(www.wetax.go.kr) 또는 관할 구청 세무과에 문의하시면 됩니다.
A. 네, 재산세는 매년 6월 1일 현재 부동산 소유자에게 부과됩니다. 세입자가 살고 있어도 소유자(임대인)가 재산세 납부 의무자입니다. 전세계약 내용은 재산세 납부 의무에 영향을 미치지 않습니다.
A. 한국부동산원 고객센터(1644-2828)나 관할 시·군·구청 부동산정보과에 전화하면 이의신청 절차와 필요 서류를 안내받을 수 있습니다. 읍·면·동 행정복지센터에서도 기본적인 안내를 받으실 수 있습니다. 세금 절감 금액이 크다면 세무사에게 상담을 의뢰하는 것도 방법입니다.
| ✓ | 항목 |
|---|---|
| □ | 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 2026년 공시가격 확인 (4월 30일 최종 공시 후) |
| □ | 전년 대비 상승률 확인, 인근 유사 호수와 비교 |
| □ | 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에서 인근 최근 실거래 사례 확인 |
| □ | 공시가격이 과도하다고 판단되면 5월 29일까지 이의신청 접수 |
| □ | 기초연금 수급 중인 경우 → 공시가격 상승이 소득인정액에 미치는 영향 주민센터 문의 |
| ✓ | 항목 |
|---|---|
| □ | 6월 26일 이의신청 결과 확인 |
| □ | 7월 재산세 고지서 수령 후 금액 확인 (이의신청 반영 여부 포함) |
| □ | 7월 31일까지 재산세(건물분·주택분 1/2) 납부 |
| ✓ | 항목 |
|---|---|
| □ | 종합부동산세 고지서 수령 후 고령자·장기보유 세액공제 적용 여부 확인 |
| □ | 본인 연령·보유기간에 맞는 공제율이 정확히 적용됐는지 확인 |
| □ | 공동명의 1주택자의 경우 ‘1주택자 특례 신청(9.16~9.30)’ 방식이 유리한지 세무사와 확인 |
| □ | 12월 1~15일 종합부동산세 납부 (250만 원 초과 시 분납 가능) |
| 용도 | 연락처 |
|---|---|
| 공시가격 이의신청 안내 | 한국부동산원 고객센터 1644-2828 |
| 공시가격 관련 일반 문의 | 국토교통부 콜센터 1599-1483 |
| 종합부동산세 신고·납부 | 국세청 콜센터 126 (국번 없이) |
| 재산세 관련 지방세 문의 | 관할 시·군·구청 세무과 또는 지방세 콜센터 110 |
| 기초연금 소득인정액 상담 | 주소지 읍·면·동 행정복지센터 |
| 공시가격 조회 | 부동산공시가격알리미 www.realtyprice.kr |
| 실거래가 조회 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 rt.molit.go.kr |
7월 재산세를 줄이는 핵심은 지금 행동하는 것입니다. 공시가격 이의신청은 5월 29일이 마감입니다. 이 기간이 지나면 1년을 더 기다려야 합니다. 오늘 당장 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)에서 내 집 공시가격을 조회하고, 주변 시세와 비교해 보세요. 종합부동산세 대상이라면 만 60세 이상이고 5년 이상 보유하셨다면 반드시 고지서에 세액공제가 반영됐는지 확인하시기 바랍니다. 세금을 덜 내는 것이 곧 절약입니다.
※ 이 글에 포함된 세금 정보는 2026년 3월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 작성되었습니다. 세법은 수시로 개정될 수 있으므로 실제 신고·납부 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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