부모님이 남기신 임대용 상가는 아파트와 달리 형제간에 분할하기가 애매해서, 많은 가정이 결국 공동 명의로 상속등기를 하게 됩니다. 이때 가장 먼저 부딪히는 질문이 “취득세는 각자 얼마씩 내야 하나요?”입니다. 상가 같은 일반 부동산의 상속 취득세율은 3.16%로, 일반 매매(4.6%)보다 훨씬 낮고, 심지어 2023년 개정으로 증여는 ‘시가’로 과세하게 됐지만 상속은 여전히 예외로 남아 있어 상속인들에게 유리한 지점이 많습니다. 여기에 공동 명의로 등기한 이후의 임대소득 종합소득세 신고, 그리고 훗날 상가를 팔 때의 양도소득세까지 지분을 어떻게 나누느냐에 따라 세금이 크게 달라집니다.
아파트나 현금과 달리 상가 건물 한 채는 형제 수만큼 물리적으로 쪼갤 수 없습니다. 그래서 협의분할 과정에서 상가를 특정 형제 한 명이 단독으로 받는 대신, 형제들이 각자의 법정상속분(또는 협의한 비율)만큼 지분을 나눠 공동 명의로 등기하는 방식을 선택하는 경우가 많습니다.
일반 부동산의 상속은 취득세 세율 2%와 등록세 세율 0.8%를 합한 2.8%인데, 여기에 농특세율(0.2%)과 교육세율(0.16%)을 부가하면 상속의 경우 취득세 합계세율은 3.16%가 됩니다. 반면 개인이 상가를 일반 매매로 취득하면 4.6%를 취득세로 내야 합니다.
| 취득 방식 | 취득세 합계세율 |
|---|---|
| 일반 매매(유상취득) | 4.6% |
| 상속(무상취득) | 3.16% |
2023년부터 증여 등 무상취득의 취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(시가)으로 변경됐습니다. 그런데 이 개정에서 상속은 예외로 취급됩니다. 상속에 따른 무상취득의 경우에는 시가인정액이 아닌 시가표준액을 취득세의 과세표준으로 사용합니다.
상속으로 인하여 취득하는 경우에는 상속인 각자가 상속받는 취득물건(지분을 취득하는 경우에는 그 지분에 해당하는 취득물건)을 취득한 것으로 봅니다. 이 경우 상속인의 납부의무에 관하여는 지방세기본법의 연대납세의무 규정을 준용합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 원칙 | 형제 각자 자신의 지분(예: 1/3)에 해당하는 취득세를 각자 신고·납부 |
| 예외적 책임 | 지방세기본법상 연대납세의무가 준용되어, 한 명이 내지 않으면 다른 상속인에게도 징수 가능성이 있음 |
취득세 과세물건을 상속받은 사람은 상속개시일(실종으로 인한 경우는 실종선고일)부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 9개월) 이내에 취득세의 산출세액을 신고하고 납부해야 합니다. 이는 상속세 신고기한과 동일합니다.
상가 임대는 사업소득에 해당하므로, 공동 명의로 등기한 형제들은 세법상 ‘공동사업자’가 됩니다. 공동사업의 구성원들은 공동사업자별 분배명세서에 따른 소득과 본인의 다른 종합소득을 합하여 각각 종합소득세 신고를 해야 합니다.
소득세는 6.6~49.5% 구간별로 누진세율이 적용됩니다. 만약 상가를 형 혼자 단독으로 상속받아 임대소득 전액이 형에게 귀속된다면, 이미 다른 근로소득이나 사업소득이 있는 형은 높은 세율 구간에서 임대소득 전체에 대한 세금을 내야 합니다. 반면 형제 세 명이 지분을 나눠 받으면 같은 임대소득이라도 세 사람에게 분산되어, 각자 적용받는 세율 구간이 낮아지는 효과를 기대할 수 있습니다.
손익분배비율은 공동명의 부동산이더라도 명의자가 임의로 산정할 수 없으며, 사업자등록 시 통상적으로 등기부등본상 지분비율에 따라 손익분배비율도 동일하게 신청하는 것이 일반적입니다. 손익분배비율을 지분비율과 다르게 신청하는 것도 가능은 하지만, 단순히 절세만을 위해 명의자가 임의로 다르게 적용할 수는 없습니다.
공동상속재산인 임대부동산을 민법 제1013조에 따라 공동상속인 간 협의로 분할하고 상속등기가 완료된 경우, 상속개시일 이후 협의분할 이전에 발생한 부동산임대소득에 대한 납세의무는 협의분할된 상속지분에 따라 각 상속인별 소득금액을 계산합니다.
즉 부모님이 돌아가신 날부터 실제 상속등기를 마치기까지 몇 달이 걸리더라도, 그 사이 발생한 임대소득은 나중에 확정된 협의분할 지분율로 소급해 각자에게 배분됩니다. 상속등기가 늦어졌다고 해서 소득 귀속 문제가 복잡해지는 것은 아니니 안심하셔도 됩니다.
공동 소유 상가를 나중에 매도할 때는 각 공유자가 자신의 지분에 해당하는 양도차익을 각자 계산해 신고합니다. 이때 양도소득세 기본공제(연 250만 원)와 장기보유특별공제를 공유자 각자가 개별적으로 적용받을 수 있어, 한 사람이 단독으로 소유했을 때보다 전체 세부담이 줄어드는 효과가 있습니다.
| 계산 단계 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| ① 취득세 과세표준(시가표준액 기준) | 공시가격 | 8억 원 |
| ② 합계 취득세(3.16%) | 8억 원 × 3.16% | 2,528만 원 |
| ③ 1인당 취득세(1/3 지분) | 2,528만 원 ÷ 3 | 약 842만 7천 원 |
| ④ 만약 시가(12억 원) 기준이었다면 | 12억 원 × 3.16% | 3,792만 원 (약 1,264만 원 추가 부담) |
상속이 시가인정액 예외로 남아 있는 덕분에, 이 가족은 시가 기준으로 계산했을 때보다 약 1,264만 원의 취득세를 절감하게 됩니다. 이후 상가 임대소득(예: 월 900만 원, 연 1억 800만 원)이 발생하면, 이 소득 역시 3명에게 각 1/3(연 3,600만 원)씩 분배되어 종합소득세를 각자 신고하게 되며, 이는 한 사람에게 소득이 몰릴 때보다 전체 세부담을 낮추는 효과로 이어집니다.
A. 등기 지분과 다르게 소득을 배분하려면 정당한 사유가 있어야 하며, 단순히 관리를 맡았다는 이유만으로 지분과 다르게 임의 배분하면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 관리 노무에 대한 대가는 별도의 급여나 용역비 형태로 정산하는 방법을 세무사와 상의해 보시는 것이 좋습니다.
A. 네, 다를 수 있습니다. 상속세 및 증여세법상 상속재산 평가는 원칙적으로 시가를 우선 적용하지만, 지방세법상 취득세 과세표준은 앞서 설명한 대로 상속의 경우 시가표준액을 기준으로 합니다. 두 세금의 과세표준 산정 기준이 다르다는 점을 유의하셔야 합니다.
A. 형제간 지분을 유상으로 양도하면 양도소득세 문제가, 무상으로 넘기면 증여세 문제가 각각 발생할 수 있습니다. 특수관계인 간 거래이므로 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래하면 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있어, 지분 정리를 계획하고 계시다면 사전에 세무사와 상담하시는 것이 안전합니다.
부모님이 남기신 상가를 형제들이 공동 명의로 상속받는 것은 물리적으로 나눌 수 없는 자산을 공평하게 나누는 현실적인 방법입니다. 취득세는 상속 특유의 시가표준액 기준 덕분에 매매보다 훨씬 낮은 3.16%로 계산되고, 각자 지분만큼 나눠 부담하게 됩니다. 다만 이후 발생하는 임대소득은 등기 지분과 동일한 손익분배비율로만 나눠야 하며, 이를 임의로 조정하면 증여세 문제가 생길 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 공동 명의는 소득세·양도세 측면에서 분산 효과가 있는 반면 훗날 처분 시 전원 동의가 필요한 번거로움도 있으니, 형제간 충분한 협의를 거쳐 결정하시기 바랍니다.
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