자녀들이 독립하고 나면 넓은 집이 부담스러워지는 시기가 옵니다. 오래 살던 집을 팔고 관리하기 쉬운 작은 집으로 옮기면서 남는 차액을 노후 생활비로 쓰려는 분들이 많으실 텐데요, 이 차액을 그냥 통장에 두는 대신 연금계좌(IRP 등)에 넣으면 세제 혜택을 하나 더 챙길 수 있습니다. 다만 이 제도는 ‘세액공제를 무한정 더 해주는’ 것은 아니며, 정확히는 평소보다 훨씬 많은 금액을 연금계좌에 추가로 넣을 수 있도록 납입 한도를 풀어주고, 그 돈을 나중에 연금으로 받을 때 낮은 세율을 적용해 주는 제도입니다. 여기에 오래 보유·거주한 주택이라면 양도소득세 장기보유특별공제까지 최대 80%까지 받을 수 있어, 두 가지를 함께 활용하면 다운사이징 절세 효과를 극대화할 수 있습니다.
자녀 독립, 은퇴, 건강 문제 등으로 큰 집을 정리하고 작은 집으로 옮기는 것을 ‘주택 다운사이징’이라고 합니다. 이 과정에서 남는 차액은 대개 생활비나 의료비로 쓰이는데, 정부는 이 차액의 일부를 연금계좌에 넣도록 유도하기 위해 세제 혜택을 마련해 두었습니다. 또한 오래 보유하고 거주한 주택을 판다면 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제도 함께 챙길 수 있어, 두 가지 제도를 같이 알아두면 다운사이징 시 세부담을 상당히 줄일 수 있습니다.
연금저축과 퇴직연금(IRP)에는 원래 연간 1,800만 원이라는 합산 납입 한도가 있습니다. 그런데 60세 이상 고령가구가 살던 집을 팔고 더 작은 집으로 옮기면서 생기는 차액에 대해서는, 이 한도를 넘겨 추가로 연금계좌에 납입할 수 있도록 특례가 마련되어 있습니다. 국세청 자료에 따르면 1주택 고령가구가 가격이 더 낮은 주택으로 이사한 경우 그 차액에 대해 개인형퇴직연금(IRP) 추가 납입을 1억 원 한도로 허용하고 있습니다.
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| ① 연령 | 부부 중 1명이 60세 이상 |
| ② 주택 수 | 1주택 보유(종전주택 기준시가 12억 원 이하) |
| ③ 다운사이징 | 종전주택 양도가액보다 낮은 가격의 신규주택으로 이사(또는 신규주택을 취득하지 않음) |
다운사이징 차액 = 종전주택 양도가액 − 신규주택 취득가액
신규주택을 별도로 취득하지 않는 경우(전세나 월세로 이사하는 경우 등)에는 신규주택 취득가를 0원으로 보아, 종전주택 양도가액 전체가 다운사이징 차액이 됩니다.
| 상황 | 다운사이징 차액 |
|---|---|
| 11억 원 주택 매도 → 4억 원 주택 매수 | 7억 원 |
| 8억 원 주택 매도 → 3억 원 전세로 이주(매수 없음) | 8억 원 |
| 6억 원 주택 매도 → 5억 원 주택 매수 | 1억 원 |
계산된 다운사이징 차액이 1억 원을 넘더라도, 연금계좌에 추가로 납입해 특례를 적용받을 수 있는 금액은 최대 1억 원입니다. 또한 이 금액은 종전주택 양도일로부터 6개월 이내에 연금계좌(IRP 등)에 납입해야 특례가 인정됩니다.
이 제도의 핵심은 세액공제 한도를 늘려주는 것이 아니라, 연금계좌에 넣을 수 있는 납입 한도 자체를 풀어주는 것입니다. 연금계좌 세액공제는 여전히 연간 900만 원(연금저축 600만 원 + IRP 300만 원 합산, 또는 IRP만 활용 시 연 900만 원) 한도 내에서만 적용됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 세액공제 대상 | 연간 최대 900만 원까지만 그해 세액공제 적용 |
| 세액공제율 | 종합소득금액 4,500만 원 이하(총급여 5,500만 원 이하) 15%, 초과 시 12% |
| 초과 납입분(900만 원 초과분) | 그해 세액공제는 못 받지만, 연금계좌 안에서 과세이연되며 이후 연금으로 받을 때 낮은 세율(연령별 3.3~5.5%) 적용 |
부부합산 1주택 이하이면서 기초연금을 받는 경우, 10년 이상 장기보유한 부동산(주택·토지·건물)을 양도했을 때 그 양도차익 중 1억 원 한도까지 같은 방식으로 연금계좌에 추가 납입할 수 있는 특례도 있습니다. 이 두 특례(다운사이징 차액 특례와 기초연금수급자 특례)는 합산해서 생애 누적 최대 1억 원까지만 인정됩니다.
전제: 남편 65세, 아내 62세 부부가 30년간 거주한 서울 외곽 아파트(기준시가 9억 원, 시가 11억 원)를 매도하고, 지방 소도시 아파트(4억 원)를 매수해 이주. 양도일로부터 6개월 이내에 남은 차액 중 일부를 남편 명의 IRP에 납입.
| 계산 단계 | 내용 | 금액 |
|---|---|---|
| ① 다운사이징 차액 | 11억 원 − 4억 원 | 7억 원 |
| ② 추가 납입 한도 적용 | Min(7억 원, 1억 원) | 1억 원 |
| ③ IRP 납입(양도일로부터 6개월 이내) | 추가 납입분 | 1억 원 |
| ④ 그해 세액공제 대상 | 연간 한도 900만 원까지만 인정(소득 구간에 따라 12~15%) | 약 108만~135만 원 세액공제 |
| ⑤ 나머지 9,100만 원 | 세액공제는 없지만 연금계좌 내 과세이연 및 향후 저율 연금소득세 적용 | — |
이 부부는 즉시 100만 원대의 세액공제를 받는 동시에, 나머지 9천만 원가량도 은행 예금보다 유리한 조건으로 굴리면서 노후 연금 재원으로 확보하게 됩니다.
1세대 1주택자가 양도가액 12억 원을 초과하는 고가주택을 팔 때는, 12억 원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다.
| 구분 | 공제율 | 조건 |
|---|---|---|
| 보유기간 공제 | 3년 이상부터 매년 4%p씩 증가, 최대 40%(10년 이상) | 취득일부터 양도일까지 보유기간 기준 |
| 거주기간 공제 | 2년 이상부터 매년 4%p씩 증가, 최대 40%(10년 이상) | 실제 거주기간 기준(주민등록·공과금 등으로 입증) |
| 합산 최대 | 80% | 보유기간 10년 이상 + 거주기간 10년 이상 |
2년 이상 거주 요건을 충족하지 못하면 이 우대 공제율 대신 일반적인 연 2%(최대 30%) 공제율만 적용받게 됩니다. 다운사이징을 고려하고 계신다면, 매도 전에 본인의 보유·거주 기간을 미리 확인해 두는 것이 중요합니다.
2026년 들어 1세대1주택 고가주택에 적용되는 장기보유특별공제 중 ‘보유기간 공제’ 부분을 축소하거나 폐지하자는 논의가 국회에서 진행되고 있습니다. 실거주 없이 보유만으로도 최대 40%의 공제를 받는 구조가 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 것입니다.
A. 아닙니다. 신규주택을 취득하지 않는 경우 신규주택 취득가를 0원으로 보기 때문에, 오히려 종전주택 양도가액 전체가 다운사이징 차액으로 인정되어 더 많은 금액(최대 1억 원 한도 내)을 연금계좌에 추가 납입할 수 있습니다.
A. 네, 부부 중 1명만 60세 이상이면 요건을 충족합니다. 다만 실제 IRP 납입은 요건을 충족하는 본인 명의 계좌로 해야 하는 경우가 많으니, 계좌 명의는 미리 확인하시기 바랍니다.
A. 2025년 2월 28일이 속하는 과세기간에 양도하여 납입하는 분부터 적용됩니다. 그 이전에 이미 주택을 매도하고 6개월이 지났다면 이 특례를 소급 적용받기는 어려우므로, 앞으로 다운사이징을 계획하고 계신 분들께 해당하는 제도입니다.
큰 집을 정리하고 작은 집으로 옮기며 생기는 목돈은 노후를 지탱하는 중요한 자산입니다. 이 돈을 그냥 통장에 묵혀두기보다 IRP 등 연금계좌에 넣어두면, 당장은 연간 900만 원 한도 내의 세액공제를 받고 나머지는 과세이연과 저율 연금소득세 혜택을 누릴 수 있습니다. 여기에 오래 보유·거주한 주택이라면 양도소득세 장기보유특별공제 최대 80%까지 활용해 매도 단계에서부터 세부담을 줄이는 것이 중요합니다. 다만 관련 세법이 계속 개정되고 있고 장기보유특별공제 축소 논의도 진행 중인 만큼, 매도와 이사를 계획하고 계신다면 미리 세무 전문가와 함께 일정과 절차를 점검해 보시기 바랍니다.
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