LH나 지자체가 공익사업을 위해 내 땅을 수용한다면 아무리 억울해도 팔아야 합니다. 그런데 보상금을 현금으로만 받지 않고 다른 토지(대토)로 받거나 채권으로 받으면 양도소득세를 대폭 감면받을 수 있습니다. 특히 현금 대신 토지로 보상받는 ‘대토보상’은 양도소득세 40% 감면이라는 가장 높은 감면율을 제공합니다. 2025년 개정으로 감면 한도도 확대됐습니다. 수용 통보를 받는 즉시 이 제도를 확인하고 대처해야 합니다.
• 공익수용 양도세 감면율 상향
• 감면한도 신설: 1과세기간 2억 원, 5과세기간 3억 원
• 대토보상 후 리츠(REITs) 현물출자 + 주식 5년 이상 보유 시 사후관리 면제 신설
→ 2025년 귀속 양도분부터 적용
1. 공익사업 토지 수용이란?
국가·지자체의 공익사업을 위해 법적으로 강제 취득합니다
도로·철도·공항·산업단지·신도시 개발 등 공익사업을 위해 사업시행자(LH·지자체·공공기관 등)가 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’에 따라 토지를 강제 취득하는 것이 수용입니다. 토지 소유자가 원하지 않아도 법적 절차에 따라 강제로 팔아야 합니다.
정부는 이처럼 비자발적으로 토지를 빼앗기는 수용 상황에서 양도소득세까지 정상 부과하면 납세자에게 이중 부담이 된다고 보아, 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면)를 두고 있습니다.
2. 보상 방식 3가지와 양도세 감면율 비교
같은 보상금이라도 받는 방식에 따라 세금이 크게 달라집니다
| 보상 방식 | 감면율 | 근거 조항 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 현금 보상 | 양도소득세의 10% 감면 | 조특법 제77조 | 가장 단순. 바로 현금으로 수령 |
| 채권 보상 | 만기 3년: 15~20% 감면 만기 5년 이상 특약: 30~40% 감면 |
조특법 제77조 | 만기까지 채권 보유 특약 체결 시 더 높은 감면율 |
| 대토보상 | 양도소득세의 40% 감면 또는 과세이연 중 선택 | 조특법 제77조의2 | 가장 높은 감면율. 단, 대토 취득 의무 및 사후관리 있음 |
대토보상의 감면율 40%는 세 방식 중 가장 높습니다. 단, 대토를 실제로 취득해야 하고 보유 의무가 있으며, 어기면 감면받은 세금이 추징됩니다. 당장 현금이 필요한 상황이라면 현금 보상이 현실적일 수 있습니다. 상황에 맞는 방식을 세무사와 함께 결정하시는 것이 좋습니다.
3. 대토보상이란?
수용된 내 토지 보상금을 현금 아닌 다른 토지(대토)로 받는 것
대토보상은 사업시행자(LH 등)가 공익사업 시행지 밖의 토지를 미리 매입해두었다가, 수용되는 토지 소유자에게 현금 대신 그 토지로 보상해주는 방식입니다. 수용되는 토지 대신 다른 토지를 받으므로 계속 토지를 보유하는 효과가 있고, 양도소득세를 40%까지 감면받을 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 법적 근거 | 조세특례제한법 제77조의2, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 |
| 신청 주체 | 수용되는 토지 소유자 |
| 신청 대상 | 협의 취득 또는 수용되는 토지 등 |
| 대토 위치 | 사업시행자가 제공하는 토지. 사업지구 주변 또는 공사 보유 토지 |
| 대토 가액 | 수용되는 토지 보상금 범위 내 |
대토보상은 사업시행자가 제공할 수 있는 대토 물량이 있어야 가능합니다. 수용 대상자가 요청한다고 항상 받을 수 있는 것이 아닙니다. 수용 통보를 받으면 즉시 사업시행자에게 대토보상 가능 여부를 문의해야 합니다.
4. 대토보상 감면율 40%와 과세이연 중 선택
감면 vs 과세이연 무엇이 더 유리할까?
대토보상을 받으면 두 가지 중 하나를 선택할 수 있습니다.
| 선택 | 내용 | 유리한 경우 |
|---|---|---|
| 40% 감면 | 수용된 토지 양도소득세의 40%를 감면받고, 나머지 60%는 즉시 납부 | 대토를 나중에 팔 가격이 높을 것으로 예상되는 경우. 세금을 일부라도 즉시 줄이고 싶을 때 |
| 과세이연 | 수용 시점의 양도세를 내지 않고, 나중에 대토를 팔 때 한꺼번에 납부 (수용 시점 양도세 + 대토 매각 시점 양도세 합산) | 당장 세금 납부 자금이 부족한 경우. 단, 나중에 대토를 팔 때 더 많은 세금을 낼 수 있음 |
일반적으로 수용 시점에 세금 납부 능력이 있다면 40% 감면을 받는 것이 명확히 유리합니다. 과세이연은 나중에 대토를 팔 때 수용 시점 양도세까지 함께 정산해야 하므로 세 부담이 크게 늘어날 수 있습니다. 세무사와 시뮬레이션 후 결정하시면 됩니다.
5. 감면 기본 요건 : 2년 전 취득 + 2026년까지 양도
양도세 감면을 받으려면 두 가지 기본 요건을 충족해야 합니다
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 보유 기간 | 사업인정고시일(사업인정고시일 전 양도 시 양도일)부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 |
| 양도 기한 | 2026년 12월 31일 이전에 양도하는 소득 (일몰 조항 — 향후 연장 여부 확인 필요) |
공익사업 계획이 발표되거나 가격이 오를 것을 예상하고 단기로 취득한 토지는 감면을 받지 못합니다. 사업인정고시일 2년 이전에 이미 보유하고 있던 토지만 감면 대상입니다.
현행 규정은 2026년 12월 31일까지 양도하는 경우에만 적용되는 일몰 조항입니다. 국회에서 매년 일몰을 연장해온 사례가 있으므로 2027년 이후도 연장될 가능성이 높지만, 수용 시점이 늦다면 연장 여부를 반드시 확인해야 합니다.
6. 2026년 감면한도 알아보기
2025년부터 공익수용 감면에 별도 한도가 생겼습니다
2025년 세제 개편으로 조특법 77조·77조의2·77조의3에 해당하는 공익수용 감면에 별도의 감면한도가 신설됐습니다. 다른 감면 항목과 합산하지 않고 독립적으로 계산됩니다.
| 기간 기준 | 감면한도 |
|---|---|
| 1과세기간(1년) | 2억 원 |
| 5과세기간(5년 합산) | 3억 원 |
토지 보상금이 매우 크다면 1년에 감면한도 2억 원을 초과할 수 있습니다. 수용 협의 시 보상금의 수령 연도를 조정하거나 분납 방식을 협의해 감면한도를 효율적으로 활용하는 것이 유리할 수 있습니다. 이는 전문 세무사와 함께 설계해야 합니다.
7. 대토보상 신청 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 사업인정고시 및 보상 안내 수령 — 사업시행자로부터 수용 사실과 보상 안내를 받음. 이 시점에 즉시 세무사 상담 권장 |
| 2 | 대토보상 가능 여부 문의 — 사업시행자(LH 등)에게 “대토보상을 받고 싶다”고 즉시 의사 표시. 대토 물량이 있는지, 어떤 토지가 제공 가능한지 확인 |
| 3 | 대토 내용 협의 — 위치·면적·가액 등 대토 조건 협의. 수용 보상금과 대토 가액이 동일해야 함 |
| 4 | 보상 협의 체결 — 대토보상으로 협의 취득 계약 체결 |
| 5 | 대토 취득 등기 — 새로운 토지 소유권 이전 등기 완료 |
| 6 | 양도세 신고 시 감면 신청 — 수용일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내 양도세 예정 신고. 감면 신청서와 수용 사실확인서 첨부 |
양도세 감면 신청 시 공익사업으로 수용됐다는 사실을 증명하는 ‘토지수용 사실확인서(매수·수용 사실확인서)’를 사업시행자로부터 발급받아야 합니다. 이 서류 없이는 감면 신청이 불가합니다. 사업시행자로부터 원본을 반드시 수령하세요.
8. 사후관리 의무
대토를 받은 후 지켜야 할 의무
대토보상으로 감면을 받거나 과세이연을 받은 경우, 받은 대토에 대해 일정 기간 사후관리 의무가 있습니다. 이를 위반하면 감면받은 세액(또는 이연받은 세액)이 추징됩니다.
- 보유 의무: 대토보상 받은 토지를 일정 기간 보유해야 함. 기간 내 임의 매각 시 추징
- 리츠 현물출자 특례 (2026년 1월 신설): 대토보상 받은 토지를 리츠(REITs)에 현물출자하고 취득한 주식을 5년 이상 보유하는 경우 사후관리 대상에서 제외
- 추징 세액: 감면 세액 + 이자 상당액
대토보상 후 현금 유동성이 필요하다면, 대토를 리츠에 현물출자하고 주식으로 받는 방법이 2026년부터 사후관리 부담 없이 가능해졌습니다. 주식을 5년 이상 보유하면 감면 세액 추징이 없습니다. 이 방식에 대해서는 세무사·법무사와 함께 설계하는 것이 필수입니다.
9. 세무사 상담 전 체크리스트
| 체크 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| ✅ 취득 시점 확인 | 사업인정고시일로부터 2년 전 이전에 취득한 토지인지 확인. 취득 계약서·등기부등본 준비 |
| ✅ 수용 사실확인서 요청 | 사업시행자에게 즉시 서류 발급 요청. 분실 시 감면 신청 불가 |
| ✅ 보상 예정 금액 파악 | 보상금 규모와 1년 감면한도(2억 원) 비교. 초과 시 분납 협의 검토 |
| ✅ 대토보상 가능 여부 확인 | 사업시행자에게 대토 물량 존재 여부 즉시 문의 |
| ✅ 취득 원가 산정 | 토지 취득 당시 계약서·영수증·등기비용 등 원가 자료 준비. 없으면 환산취득가액 계산 필요 |
| ✅ 감면 방식 시뮬레이션 요청 | 현금보상(10%), 채권보상(15~40%), 대토보상(40%)의 실제 세액 비교 시뮬레이션 의뢰 |
10. 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 대토보상을 받으면 양도세를 40% 감면받는다는데, 40%면 얼마나 줄어드나요?
A. 양도소득세 산출세액의 40%를 공제합니다. 예를 들어 양도세가 5,000만 원이라면 2,000만 원을 감면받아 3,000만 원만 냅니다. 단, 감면한도(1년 2억 원)를 초과하는 감면은 받지 못합니다.
Q2. 협의 취득(자발적 매도)과 강제 수용의 감면율이 같은가요?
A. 협의 취득과 강제 수용 모두 공익사업에 해당하면 동일하게 감면을 받을 수 있습니다. 다만 협의 취득은 사업인정고시 이후 협의 과정에서 이루어진 경우에 해당하며, 사업인정고시 전 단순 자발적 매도는 해당되지 않습니다.
Q3. 대토보상을 신청했는데 원하는 위치의 토지가 없다면 어떻게 되나요?
A. 사업시행자가 제공할 수 있는 대토가 없거나 조건이 맞지 않으면 대토보상을 받지 못하고 현금 또는 채권으로 보상받아야 합니다. 대토 가능 여부는 사업시행자에게 협의 초기에 확인해야 합니다.
마무리
토지가 수용됐다면 억울하더라도 보상금을 어떤 방식으로 받느냐에 따라 세금 차이가 수천만 원이 될 수 있습니다. 대토보상(40% 감면)이 가장 유리하지만 대토 물량이 제한적이고 사후관리 의무가 있습니다. 수용 통보를 받는 즉시 세무사와 상담하고, 사업시행자에게 ‘토지수용 사실확인서’와 ‘대토보상 가능 여부’를 먼저 확인하시는 것을 추천드립니다.