‘나이가 들어 직접 농사짓기가 힘들어졌습니다. 그렇다고 팔기도 애매합니다. 직접 경작하지 않는 농지는 ‘비사업용 토지’로 분류되어 나중에 팔 때 양도세에 10%p가 추가됩니다. 이럴 때 활용할 수 있는 것이 한국농어촌공사 ‘농지은행 임대수탁’입니다. 공사에 농지를 맡기면 임대 수익도 받고, 8년 이상 맡기면 팔 때 비사업용 토지 중과세율 적용도 피할 수 있습니다. 2026년부터는 수수료도 면제됩니다.
소득세법에 따르면 농지는 원칙적으로 소유자가 직접 경작하는 기간이 일정 기준(보유기간에 따라 60%·80% 이상)을 충족해야 ‘사업용 토지’로 인정됩니다. 이 기준을 충족하지 못하면 ‘비사업용 토지’로 분류되어 양도소득세 계산 시 기본 세율에 10%p가 가산됩니다.
| 토지 구분 | 양도세율 | 차이 |
|---|---|---|
| 사업용 토지 | 기본 세율 (6~45%) | — |
| 비사업용 토지 | 기본 세율 + 10%p 가산 | 과세표준 5억 원 기준 최고세율 적용 시 수천만 원 추가 부담 가능 |
농지은행 임대수탁은 한국농어촌공사(농지은행)가 운영하는 공공 임대 제도입니다. 직접 농사짓기 어려운 농지 소유자가 공사에 농지를 위탁하면, 공사가 적절한 임차인(농업인)을 찾아 연결하고 임대 계약을 관리해줍니다. 소유자는 임대료 수입을 안정적으로 받을 수 있습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 운영 주체 | 한국농어촌공사 (농지은행, farmland.krc.or.kr) |
| 서비스 내용 | 농지 소유자 대신 임차인 연결, 임대 계약 관리, 임대료 수령 대행 |
| 임대 기간 | 최소 5년 이상 (장기 임대). 재계약 가능 |
| 임대료 | 해당 지역 평균 임차료 기준으로 공사와 협의 결정 |
| 수수료 | 임대료의 5% 공제 후 소유자에게 지급. 2026년부터 수수료 전액 면제 |
| 문의 | ☎ 1577-7770 / 농지은행 홈페이지 |
소득세법 시행령 제168조의8은 농지법에 따라 소유하는 농지 중 ‘한국농어촌공사에 임대위탁하는 경우’를 사업용 토지로 인정합니다. 핵심은 8년 이상 농지은행에 위탁해야 비사업용 토지 중과를 확실히 피할 수 있다는 것입니다.
| 위탁 기간 | 사업용 인정 여부 | 중과 배제 여부 |
|---|---|---|
| 8년 이상 농지은행 임대위탁 | ✅ 사업용 토지로 인정 | ✅ 비사업용 토지 중과(+10%p) 배제 |
| 8년 미만 위탁 후 양도 | 보유 기간 중 사업용 비율 계산 필요 | 비율에 따라 일부 중과 가능 |
농지 관련 양도세 혜택에는 두 가지가 있고, 이 둘이 혼동되는 경우가 많습니다.
| 구분 | 농지은행 임대수탁 (8년) | 자경농지 감면 (8년) |
|---|---|---|
| 행위 | 농지은행에 맡겨 남에게 임대 | 소유자가 직접 8년 이상 농사 |
| 세금 혜택 | 비사업용 토지 중과(+10%p) 배제 | 양도소득세 100% 감면 (상한 한도 있음) |
| 혜택 크기 | 상대적으로 작음 (중과만 피함) | 매우 큼 (세금 대부분 면제) |
| 대상자 | 농사 못 짓는 고령·부재지주 | 직접 8년 이상 자경한 농업인 |
임대료는 농지가 위치한 지역의 평균 임차료를 기준으로 한국농어촌공사와 협의해 결정됩니다. 이 중 5% 수수료를 공제한 금액을 소유자에게 지급합니다. 다만 2026년부터는 수수료가 전액 면제됩니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 사전 상담 — 한국농어촌공사 지사(☎ 1577-7770) 또는 농지은행 홈페이지(farmland.krc.or.kr)에서 임대수탁 가능 여부 및 예상 임대료 사전 문의 |
| 2 | 서류 준비 — 토지(임야)대장·등기사항전부증명서·신분증. 법인인 경우 법인 관련 서류 추가 |
| 3 | 임대수탁 신청서 제출 — 가까운 한국농어촌공사 지사 방문 또는 농지은행 홈페이지 온라인 신청 |
| 4 | 현장 조사 — 공사 직원이 농지 현황 확인. 경작 가능 여부, 접근성, 토지 상태 등 점검 |
| 5 | 임대수탁 계약 체결 — 공사와 소유자 간 임대수탁 계약 체결. 임대 기간·임대료 확정 |
| 6 | 임차인 연결 — 공사가 해당 지역 농업인 중 임차인 선정. 임대차 계약 성립 |
| 7 | 임대료 수령 — 임차인이 납부한 임대료를 공사가 수수료 제외 후 소유자 계좌로 지급 |
| 신청 가능 | 신청 제외 |
|---|---|
| • 논·밭·과수원 등 실제 농지(지목이 전·답·과수원) • 농업진흥구역·농업보호구역 내 농지 • 임차인이 확보 가능한 위치의 농지 | • 도시지역·상업지역·공업지역 내 농지 • 경작이 불가능한 황폐지 • 공부상 농지이나 실제 현황이 농지가 아닌 경우 • 법적 분쟁 중인 농지 |
A. 네. 부재지주(농지 소재지에 거주하지 않는 소유자)도 농지은행 임대수탁을 신청할 수 있습니다. 오히려 도시에 살면서 농지를 소유하고 있는 분들이 주요 대상입니다.
A. 지금 맡기면 앞으로의 기간이 사업용으로 인정됩니다. 나중에 팔 때는 총 보유기간 중 사업용 기간 비율로 중과 여부를 판단하므로, 지금 맡기더라도 효과가 있습니다. 단, 이미 비사업용 기간이 길다면 일부 중과가 적용될 수 있습니다. 정확한 판단은 세무사에게 확인하세요.
A. 농지연금은 농지를 담보로 연금을 받는 제도이고, 임대수탁은 농지를 임대하는 제도입니다. 일정 조건 하에 동시 활용이 가능한 경우도 있으나, 농지연금에 가입된 농지의 임대수탁 가능 여부는 한국농어촌공사(☎ 1577-7770)에 직접 문의하세요.
나이가 들어 농사를 못 짓게 된 어르신 중 농지를 그냥 두고 계신 분이 많습니다. 이렇게 방치된 농지는 나중에 팔 때 비사업용 토지로 분류되어 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다. 농지은행 임대수탁을 활용하면 임대 수익을 받으면서 동시에 8년 이후에는 비사업용 토지 중과세율도 피할 수 있습니다. 2026년부터는 수수료도 면제됩니다. 지금 바로 한국농어촌공사(☎ 1577-7770)에 전화해 보시는 것을 강력하게 추천드립니다.
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