직접 살지 않고 세를 놓은 집을 팔 때는 양도소득세 비과세를 받기 어렵습니다. 조정대상지역에 있는 집은 2년 거주 요건을 채워야 하는데, 세입자가 사는 동안 들어가 살 수 없기 때문입니다. 그런데 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 ‘상생임대인’이 되면, 실제로 거주하지 않아도 2년 거주한 것으로 인정해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 임대료를 조금 참으면 세금을 수천만 원 아끼는 제도입니다. 적용 기한이 2026년 12월 31일까지이므로 서두르실수록 혜택을 빠르게 챙겨가실 수 있습니다.
2017년 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 보유 + 2년 거주 요건을 동시에 충족해야 합니다. 그런데 세입자가 사는 집은 거주 요건을 채울 수 없습니다. 세입자를 내보내고 직접 살다가 팔면 되지만, 임대차 계약 기간 중 강제로 내보내는 것은 사실상 불가능합니다.
이러한 임대인의 어려움을 해소하면서 동시에 세입자의 임대료 부담을 낮추기 위해 정부가 도입한 것이 ‘상생임대인 특례’입니다.
소득세법 시행령 제155조의3에 근거한 제도로, 직전 임대차계약 대비 임대료(보증금 또는 월세)를 5% 이내로 인상해 새로 계약하는 임대인에게 세법상 거주 2년 요건을 면제해 줍니다. 실제로 그 집에서 살지 않아도 2년 거주한 것으로 간주합니다.
| 임대인이 하는 것 | 국가가 주는 것 |
|---|---|
| 직전 계약 대비 임대료 5% 이내로 인상해 2년 이상 재계약 | 1세대 1주택 비과세를 위한 거주 2년 요건 전액 면제 |
| 요건 | 기준 | 주의사항 |
|---|---|---|
| ① 직전 임대차계약 | 임대인 본인이 체결한 직전 임대차계약이 있어야 하며, 1년 6개월 이상 유지한 실적 | 직전 계약 없이 처음 임대하는 경우는 직전 계약이 없으므로 해당 없음. 계약 승계·묵시적 갱신도 직전 계약으로 인정되는지 여부는 세무사 확인 필요 |
| ② 임대료 인상 5% 이내 | 직전 계약 대비 보증금·월세를 5% 이내로 인상 (동결·인하 포함) | 보증금과 월세를 합산해 환산보증금 기준으로 계산. 월세를 올리면서 보증금을 낮추는 경우 등 복잡한 계산 필요 |
| ③ 신규 계약 2년 이상 유지 | 새로 체결한 상생임대차계약을 최소 2년 이상 유지 | 2년 미만에 중도 해지하면 특례 소멸 |
| ④ 계약 체결 시기 | 상생임대차계약이 2021년 12월 20일 ~ 2026년 12월 31일 사이에 체결 | 2026년 12월 31일 이후 체결된 계약은 해당 없음. 기한 내 계약이면 그 이후 양도도 적용 가능 |
조정대상지역 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 받으려면 거주 2년 요건을 충족해야 합니다. 상생임대인 특례를 적용하면 실거주 없이도 ‘거주 2년을 한 것’으로 간주합니다. 즉, 세입자를 내보내지 않고도 양도세 비과세(12억 원 이하)를 받을 수 있습니다.
1세대 1주택의 장기보유특별공제는 ‘보유기간 공제(연 4%)’와 ‘거주기간 공제(연 4%)’를 합산해 최대 연 8%, 최대 80%까지 적용됩니다. 상생임대인 특례를 적용하면 실제 거주하지 않아도 거주기간 공제(연 4%)도 인정받습니다. 단, 거주기간 공제는 상생임대 기간을 거주 기간으로 보아 산정합니다.
| 항목 | 상생임대인 미적용 | 상생임대인 적용 |
|---|---|---|
| 비과세 요건 | 거주 2년 미충족 → 비과세 불가 | 거주 2년 면제 → 비과세 적용 |
| 1세대 1주택 비과세 | 해당 없음 | 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세 → 양도세 0원 |
| 절세액 (참고) | — | 양도차익 5억 원 기준 수천만~1억 원 이상 절세 가능 |
상생임대인 특례는 ‘1세대 1주택 비과세’를 전제로 하므로, 매도하는 시점에 1세대 1주택 상태여야 합니다. 다주택자는 다른 주택을 먼저 처분한 후 최종으로 상생임대주택을 팔아야 특례가 적용됩니다.
2025년 6월 국세청 예규에 따르면, 상생임대주택(거주주택) + 장기임대주택 + 상속주택을 보유하는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우, 상생임대주택 특례와 1세대 2주택 특례 2가지를 중첩해 적용할 수 있습니다. 복수의 특례를 조합해 활용할 수 있게 된 것입니다.
상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결되어야 합니다. 이 기간 내에 체결된 계약이라면 이후 양도가 2027년 이후에 이루어지더라도 특례를 적용받을 수 있습니다.
A. 묵시적 갱신이 직전 임대차계약으로 인정되는지 여부는 세부 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 국세청 예규와 판례가 계속 변화하고 있으므로, 반드시 세무사에게 확인해야 합니다.
A. 전세는 보증금 기준, 월세는 보증금과 월세를 합산한 환산보증금 기준으로 계산합니다. 월세를 올리면서 보증금을 낮추는 식으로 편법 인상하는 경우 환산보증금이 5% 이상 오를 수 있으므로 주의가 필요합니다.
A. 네. 1주택자가 조정대상지역 주택에 세입자를 들인 후 팔 계획이 있다면 매우 유용합니다. 거주하지 않아도 2년 거주로 인정받아 비과세를 받을 수 있습니다. 세입자를 내보내고 직접 2년을 살아야 하는 불편함을 피할 수 있습니다.
상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로만 올리면 양도세 비과세를 위한 거주 2년 요건을 면제해주는 강력한 절세 제도입니다. 특히 조정대상지역 주택에 세입자가 있는 임대인에게 매우 유리합니다. 2026년 12월 31일까지만 적용되므로, 지금 세입자와의 계약 갱신 시기가 다가온다면 상생임대차계약 체결을 검토해보세요. 다만 요건이 복잡하므로 세무사와 먼저 상담한 후 진행하는 것이 안전합니다.
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